Mucha gente se pregunta cuánto vale un contrato de arras, sin darse cuenta de que el coste real en una operación de arras radica en la interpretación y reclamación del contrato. Las arras son un contrato inmobiliario, que trata de garantizar la continuidad de una compraventa.

Por tanto, se trata de operaciones cuantiosas, que en general se realizan pocas veces a lo largo de la vida. Además, estos contratos suelen presentar dificultades de interpretación, lo que hace necesaria la asistencia de un civilista con experiencia en Derecho Inmobiliario.

A continuación analizamos en qué consiste un contrato de arras, cuáles pueden ser los problemas asociados a su ejecución e interpretación y cómo hacerlo efectivo. También incluimos un par de formularios para que puedas solicitar, gratuitamente y sin compromiso, el presupuesto de dos letrados con experiencia.

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Qué son las arras o señal

Conocemos como arras o señal la entrega de una cantidad de dinero en garantía de la ejecución de una operación jurídica, que suele ser una compraventa. Aunque las arras se pueden aplicar a cualquier transacción, lo más común es utilizarlas en las disposiciones de viviendas, garajes y otros inmuebles.

El funcionamiento básico de las arras es:

  • Se entregan en la firma del contrato de compraventa, para confirmarlo.
  • En caso de que la operación siga adelante, funcionarán como adelanto del precio.
  • Pero si alguna de las partes se echara atrás, funcionarán como una penalización.

Sin embargo, debemos saber que existen diferentes tipos de arras, y cada uno de ellos tiene un funcionamiento particular. De ahí que sean frecuentes los problemas de interpretación.

Tipos de arras

Independientemente del tipo de arras que utilices en tu compraventa, estas siempre funcionarán como anticipo o señal, salvo pacto en contrario. Dicho de otro modo, el comprador las entrega al vendedor en el momento de la firma del contrato. Posteriormente, la cantidad entregada en concepto de arras se restará del precio de venta final.

Precisamente, esta función de anticipo es la que hace que el precio de las arras suela ser proporcional al precio de la operación confirmada. Por ejemplo, es habitual que se fije una señal de entre el 5 % y el 10 % del valor final de la compraventa.

Sin embargo, los efectos de las arras ante el desistimiento unilateral varían dependiendo de su tipo.

Las arras confirmatorias

Llamamos arras confirmatorias a aquellas cuyo objetivo es confirmar la voluntad de contratar. El comprador las entregará al vendedor en el momento de la firma del contrato, a modo de anticipo o señal.

De este modo, el comprador se asegura de que el vendedor no transmitirá la vivienda a otro comprador, mientras el vendedor se asegura de que el comprador le pagará. En caso de que alguno de ellos incumpla la obligación se producirá el siguiente efecto:

  • Si es el comprador quien incumple (termina por echarse atrás en la compraventa), perderá las arras. Es decir, el vendedor verá frustrada la operación, pero podrá quedarse con la señal.
  • Si es el vendedor quien incumple (termina por no vender la vivienda o la vende a otro comprador), deberá devolver las arras dobladas. Es decir, entregará al comprador el doble de lo que haya dado a modo de señal.

Debemos recordar que el artículo 1124 del Código Civil impide que las partes desistan unilateralmente de la compraventa a cambio de entregar las arras. De modo que, aunque se produzca el efecto anteriormente explicado, el perjudicado todavía podrá exigir:

  • El cumplimiento de la operación. Es decir, el comprador puede forzar la venta o el vendedor la compra.
  • O la resolución de la obligación. En este caso también se podrá exigir un resarcimiento de los perjuicios sufridos.

A continuación te incluimos un par de enlaces desde donde puedes descargar estos contratos:

Las arras penitenciales

Llamamos a las arras penitenciales cuando sí permiten desistir unilateralmente de la operación confirmada. En este caso resulta de aplicación el artículo 1454 del Código Civil, que introduce el mismo efecto señalado en las confirmatorias:

  • Si el comprador frustra la operación, perderá su señal.
  • Mientras que si lo hace el vendedor, deberá devolver el anticipo doblado.

Sin embargo, en este caso no se podrá reclamar el cumplimiento o resolución de la obligación cuando una de las partes la incumpla.

Puedes descargar un contrato de arras penitenciales a través de este enlace:

Las arras penales

Este es el último tipo de arras, que se caracteriza por anticipar la valoración de la indemnización. De modo que las arras penales funcionan como una valoración anticipada de la indemnización. Es decir:

  • Si el comprador se echa atrás, cuando el vendedor le reclame una indemnización, el valor de la misma será el de las arras penales, pudiendo retenerlas.
  • Del mismo modo, si es el vendedor quien incumple, el comprador podrá reclamar un resarcimiento, cuya cuantía equivaldrá al doble de la señal entregada.

En definitiva, este tipo de señal tampoco permite el desistimiento unilateral. Pero las arras no serán independientes a la eventual reclamación de cumplimiento o resolución con resarcimiento, sino que funcionarán como valoración de la indemnización a recibir.

Puedes descargar un modelo en el siguiente enlace:

Cuánto cuesta un contrato de arras

Si has visitado los enlaces que hemos incluido, habrás visto que obtener un buen modelo de contrato de arras no cuesta más de 10 – 30 euros. Sin embargo, la asesoría jurídica requerida para cumplimentarlo adecuadamente puede ser más costosa.

Muchos abogados pueden ayudarte a rellenar y personalizar un contrato desde unos 100 €. Algunos especialistas ubican la horquilla de precios entre 150 y 400 €, dependiendo de la obligación garantizada.

En el caso de las arras, hablamos de poner en juego señales de miles o decenas de miles de euros. De modo que la contratación de estos especialistas es más que recomendable.

Además, si posteriormente hubiera problemas interpretativos, el abogado que te haya ayudado a redactar tu contrato ya conocerá la situación. Esto hará más fácil la asistencia durante la reclamación o defensa.

Cuánto cuesta reclamar un contrato de arras

Si la operación termina por incumplirse, es probable que necesites reclamar las arras o su devolución doblada, sea judicial o extrajudicialmente. En este caso, muchos abogados te pedirán una cuantía que oscilará entre el 10 y el 20 % de la cantidad a reclamar.

También hay despachos que te prestarán una asesoría integral a precio cerrado. De modo que te ayudarán desde el momento de la redacción de tu contrato de arras hasta la firma, control y cumplimiento o incumplimiento del mismo. En este caso estamos hablando de precios que no bajarán de los 1.000 €, pudiendo llegar a los 1.800 o 2.000 € en caso de que la operación sea cuantiosa.

Rellena nuestro formulario si quieres que dos especialistas revisen tu caso y te ofrezcan dos presupuestos personalizados y gratuitos. Solo de este modo sabrás cuánto cuestan las arras en tu situación particular.

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